Condominio en Venezuela

 

 

Todo lo que debe saber del  Condominio

(Constitución,  Junta, Administración  Impugnación,  Elección, Solucion de Problemas)

-          Quien puede impugnar un acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios?

-          Por  cual motivo se puede impugnar un Acta de Asamblea?   

-          Valides de las Decisiones en la Asamblea

-          Quien no tiene derecho a voto en asamblea.

-          ¿Qué es el documento de condominio?

-          ¿Por qué debe existir un documento de condominio?

-          ¿Quién debe tener el documento de condominio?

-          ¿Qué leyes o normas lo regulan?

-          ¿Se puede modificar el documento de condominio?

-          ¿Cuándo se constituye la junta de condominio?

-          ¿Quiénes pueden integrar la junta de condominio?

-          ¿Cuántos integrantes pueden tener la junta de condominio?

-          ¿Cómo se eligen?

-          ¿Cuáles son los cargos de los miembros de la junta de condominio?

-          ¿Cuáles son las facultades de la junta de condominio?

-          ¿Cómo debe conocerse la voluntad de los copropietarios?

-          ¿Quién convoca una asamblea?

-          ¿Cómo se convoca a una Asamblea?

-          ¿Cuál es el quórum requerido para decidir en una asamblea?

-          ¿Cómo se puede representar a un copropietario en una asamblea?

-          ¿Qué es el libro de actas de la asamblea?

-          ¿Es obligatorio levantar las actas de las asambleas?

-          ¿A quién compete levantar las actas de la asamblea?

-          ¿Quién responde por los daños de las cosas comunes?

-          ¿Cuáles son las funciones del administrador?

-          ¿Quiénes conforman la administración del condominio?

-          ¿Cómo y quién nombra al administrador de condominio?

-          ¿Quién y cómo destituye al administrador?

 

Quien puede impugnar un acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios?

Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría. El artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal es el dispositivo legal que otorga a cualquier propietario la facultad legal de acudir al Tribunal a solicitar la impugnación de los acuerdos que tomen en asamblea la mayoría de los copropietarios

 

Por  cual motivo se puede impugnar un Acta de Asamblea?

Porque dichos acuerdos violen la ley o el documento de condominio o bien porque sean tomados con abuso de derecho; en este último caso, se trata de las decisiones que se acogen traspasando los límites de la buena fe o excediéndose en el límite conferido para el ejercicio de un derecho. (Base legal, Artículo 25 de la LPH)

 

Cuando se intenta el recurso?

 El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea. Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de la parte interesada.
los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil pata los juicios breves”

 

Valides de las asambleas.

Cuando estan presentes la mayoria de copropietarios, conforme a los porcentajes estipulados en la Ley para cada caso

 

 ¿Qué es el documento de condominio?

El régimen de propiedad horizontal reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio, por lo que tiene componentes de propiedad particular y colectiva en diversos grados. Cada integrante de la comunidad de copropietarios es dueño de su apartamento o local, es “medio dueño” de su techo, piso y paredes medianeras con otros copropietarios que son sus vecinos inmediatos, y es “parte dueño” de los pasillos, ascensores, escaleras y demás áreas comunes, en proporción equivalente a su alícuota de condominio. Un régimen con estas características, no puede permitirse dejar “vacíos” que confundan o permitan la administración discrecional y por ello prevé la existencia de un instrumento que explica detalladamente las particularidades de cada condominio en específico. Este instrumento es el documento de condominio.

 

¿Por qué debe existir un documento de condominio?

 Su razón de ser radica en la necesidad de regular el inmueble en general y su uso, a los fines de establecer normas de para la vida común, que faciliten la convivencia de los propietarios

 

 ¿Quién debe tener el documento de condominio?

El Registro Público donde se protocolizó la compra de su apartamento,  es importante que cada propietario tuviese una copia del mismo.

 

¿Qué leyes o normas lo regulan?

Ley de Propiedad Horizontal , Código Civil. y el Documento de Condominio.

 

¿Se puede modificar el documento de condominio?

Sí, pero ello sólo es posible si la totalidad (100%) de los copropietarios está de acuerdo con la modificación. a través de Asamblea de Propietarios. respetando las exepciones de este articulo (Base legal. Art. 29, L.P.H.),

La modificación que se haga de este instrumento, no podrá obviar las formalidades que el Artículo 26 de la L.P.H. establece para su elaboración original, con el agregado que el Documento de Condominio resultante de las consultas de trabajo, debe ser aprobado por los copropietarios,  por vía de Asamblea y escrita con las formalidades que estos actos también demandan.

 

¿Cuándo se constituye la junta de condominio?

la Junta de Condominio será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes; la cual estará conformada por tres (3) copropietarios por lo menos, y tres (3) suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección. Esta Junta deberá constituirse en un plazo no mayor a sesenta (60) días luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales (Base legal, artículo 18 de la L.P.H 

 

¿Quiénes pueden integrar la junta de condominio?

 Cualquier copropietario.

 

¿Cuántos integrantes pueden tener la junta de condominio?

Estará conformada por al menos tres (3) copropietarios y por lo menos tres (3) suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección.

 

¿Cómo se eligen?

Se eligen por Asamblea de Copropietarios. y de su seno se elige el presidente.

 

¿Quien Administra el Inmueble?

-Corersponde a la Asambela General de Coporopietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

 

¿Cuáles son las facultades de la junta de condominio?

Vigilancia y control en la administración del Edificio

-Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios

-Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador

-Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo

-Velar por el uso que se haga sobre las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria

-Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

(Base legal, Artículo 28, LPH)

 ¿Cómo debe conocerse la voluntad de los copropietarios?

 A través de Asambleas de Copropietarios, en los cuales ellos tengan la oportunidad de dirigirse a la Junta de Condominio o Administrador.

 

 ¿Quién convoca una asamblea?

La Junta de Condominio o administradora. Las Asambleas de Copropietarios son el momento más importante en la vida de un Condominio, pues definen el curso que la Administración deberá tomar. Por eso es vital una correcta elaboración de la convocatoria.

 

¿Cómo se convoca a una Asamblea?

 Para elaborar una convocatoria, hay que incluir los siguientes elementos

 1.- Identificaciones básicas: El nombre del Condominio,  fecha de la convocatoria, quien convoca. 

 2.- Día y hora de las convocatorias 3.- Lugar de celebración. 4.- Puntos a tratar en  Asamblea 5.- Convocante. Hay muchas presentaciones posibles y éste es sólo un ejemplo. Finalmente, asegúrese de que la convocatoria llegue con la antelación necesaria y guarde el respaldo para poder corroborar que se convocó adecuadamente y en tiempo a todos los condóminos. Si una Asamblea ha sido mal convocada es preferible volver a convocarla de forma correcta ,que celebrarla mal convocada. Un acuerdo tomado por una Asamblea mal convocada puede ser impugnado y muy seguramente no podrá sostenerse en la sede judicial.

3) Publicacion de la convocatoria en un periodico de la localidad. (Articulo 24 LPH )  

¿Quiénes tienen derecho al voto?

Todos los copropietarios y aquellos que se encuentren debidamente facultados a través de poder para hacerlo.

 

¿Cómo se puede representar a un copropietario en una asamblea?

 Mediante un  poder que acredite la representación de un propietario ausente por parte de un inquilino, vecino o familiar, este deben estar conformados por un escrito, donde el copropietario ausente se identifica plenamente y autoriza a otra persona, también plenamente identificada, a asumir su representación en la asamblea. Es conveniente acompañar esta comunicación, con fotocopia de la cédula de identidad de ambas personas, a fin de su verificación para los actos de simple administracion. y para otros actos se requiere un poder muy especial. 

 

¿Qué es el libro de actas de la asamblea?

 Es el lugar donde por ley, deben asentar los Acuerdos de las Asambleas de condominio que se celebren. El libro puede ser de folios fijos o de folios removibles, opción ésta muy cómoda para la transcripción de actas pues lo único que hay que hacer es imprimir directamente en el libro lo que se digitó en la computadora, sin tener que pasar los acuerdos a mano.

 

¿Es obligatorio levantar las actas de las asambleas?

 Si, estas deben ser firmadas por todos los copropietarios asistentes, dejando constancia de lo acordado en las Asambleas.

 

¿A quién compete levantar las actas de la asamblea?

Le corresponde al Secretario.

 

¿Quién responde por los daños de las cosas comunes?

. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos, será resuelto por los propietarios. A falta de disposición en el documento de condominio, :( Artículo 22 L.P.H)

Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo 22 LPH (reparación de cosas comunes), así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentar los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.( -Artículo 23º L.P.H.)

 -Artículo 24º L.P.H. No obstante lo dispuesto en el artículo 23 LPH , el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

 

¿Cuáles son las funciones del administrador?

Corresponde al administrador:

-Cuidar y vigilar las cosas comunes

-Realizar o hacer los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes

-Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de sus reglamentos y de los acuerdos a que han llegado los propietarios.

-Recaudar de los propietarios, lo que a cada uno le corresponda sobre los gastos y expensas comunes y, si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad, recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.

-Ejercer en juicio, la representación de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de  las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

-Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos.

-Llevar los libros de: a) Asamblea de Copropietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad.

 Estos libros deberán estar sellados por un Notario Público o un Juez de Municipio en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

 -Presentar el informe y cuenta anual de su gestión .La violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. (Base legal, Artículo 20 de la  LPH)

 

¿Quiénes conforman la administración del condominio?

 Está conformada por cualquier persona natural o jurídica

 ¿Cómo y quién nombra al administrador de condominio?

 la Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales.

 

¿Quién y cómo destituye al Administrador?

Se puede destituirr al Administrador por el incumplimiento o violacion de las obligaciones establecidas en la  L.P:H sin perjuicio de las acciones civiles y  penales a que haya lugar,  mediante la  Asamblea de Copropietarios.

 

Abogado Erik Cáceres L. 

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